Bài học về nghỉ hưu sớm #3: Mua nhà và Thế chấp

BÀI HỌC VỀ NGHỈ HƯU SỚM #3: MUA NHÀ VÀ THẾ CHẤP

camdohanoi1

Đây là phần tiếp theo của những gì tôi sẽ nói với con cái tôi về việc theo đuổi sự tự do tài chính (nếu chúng vẫn còn quấn tã). Các chủ đề trước đó đã bao gồm tầm quan trọng của tỷ lệ tiết kiệm và việc tập trung vào kiếm thêm hay tiêu ít hơn. Lần này, tôi muốn nói về việc mua nhà và vay thế chấp.

Bạn có nên mua hay thuê nhà? Bây giờ có rất nhiều công cụ tính toán mua và thuê. Đây là công cụ tính toán tốt nhất theo ý kiến của tôi. Nhưng như họ nói, nếu đưa vào những gì không chính xác thì sẽ ra những kết quả không chính xác, vì vậy hãy cẩn thận. Câu trả lời của bạn sẽ phụ thuộc vào những điều khó lường như hiệu suất đầu tư trong tương lai và / hoặc sự tăng giá của giá nhà. Nói chung, bạn dự định ở một địa điểm địa lý trong thời gian dài (tầm 5-7 năm), thì việc mua nhà sẽ tốt hơn. Nhưng nếu bạn là kiểu người muốn đi khắp thế giới, thì việc thuê nhà có thể tốt hơn nhiều. Theo kinh nghiệm của tôi, việc mua một căn nhà thường đi liền một quyết định dựa trên lối sống và không chỉ dựa trên con số.

Nếu bạn quyết định mua, ý kiến của tôi là bạn nên điều chỉnh hạn mức và thời hạn của khoản vay để phù hợp với ngày nghỉ hưu. Tôi định nghĩa nghỉ hưu là khi các chi phí của bạn vượt quá thu nhập không phải từ làm việc như các khoản lương hưu, an sinh xã hội, thanh toán tiền định suất, cổ tức cổ phiếu, thu nhập cho thuê hoặc thu nhập đầu tư khác. Ví dụ:

  • Đối với những người yêu công việc và kế hoạch làm việc trong vòng 30 năm trở lên, bạn có thể cứ đề xuất một khoản vay trả trong vòng 30 năm. Có thể công việc của bạn làm việc bán thời gian hoặc không căng thẳng. Trong trường hợp này, bạn có nhiều vốn nhân sự và một nguồn thu nhập lương lao dài hạn. Hãy chấp nhận lãi suất cố định 10% trong vòng 30 năm, và theo thời gian, mức lương của bạn sẽ tăng với lạm phát trong khi khoản thanh toán hàng tháng của bạn không thay đổi. Hãy đảm bảo mua một ngôi nhà mà bạn có thể đủ khả năng để trả tiền vay trong khi vẫn đầu tư cho hưu trí. Nếu có gì, bạn có thể lập kế hoạch trả nợ hàng tuần và hoàn thành khoản vay trả trong vòng 24 năm.
  • Nếu bạn muốn nghỉ hưu sớm và có kế hoạch nghỉ hưu trong vòng 15 năm, thì bạn nên tìm một ngôi nhà mà bạn có thể đủ khả năng để trả với khoản vay trả trong vòng 15 năm. Lãi suất sẽ thấp hơn và miễn là bạn có thể xoay xở với khoản thanh toán ban đầu, bạn sẽ nhanh chóng quen với nó. Phần khó nhất là tìm một ngôi nhà phù hợp với thu nhập của bạn và với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Phần khó nhất là hài lòng với nó, vì bạn có lựa chọn và kỳ vọng từ người khác để tiêu nhiều hơn. Đây là lý do tại sao tôi nghĩ khoản vay trả trong vòng 15 năm là một công cụ hữu hiệu cho những người muốn nghỉ hưu sớm. Nó buộc bạn phải cam kết với một phong cách sống dài hạn phù hợp với mục tiêu của bạn. Mua một ngôi nhà ở tuổi 25 và bạn sẽ hoàn thành vào lúc 40 tuổi.
  • Hãy giả sử bạn nhận được một khoản tiền bất ngờ (thừa kế, tăng lương đột ngột, chứng khoán bạn sở hữu IPO) và bỗng dưng sự nghỉ hưu sớm là một lựa chọn. Tôi sẽ không nhất thiết trả hết khoản vay mua nhà nếu bạn chưa sẵn sàng nghỉ hưu. Bạn sẽ muốn cân bằng cơ hội đầu tư vào những khoản đầu tư có tiềm năng sinh lời cao hơn (quỹ chứng khoán chung, cổ phiếu trả cổ tức, bất động sản khác) với việc tận hưởng lợi ích của việc sở hữu nhà hoàn toàn (giảm căng thẳng, giảm đòn bẩy, giảm chi phí hàng tháng). Giải pháp của tôi sẽ là trả một phần khoản vay mua nhà đủ để với các khoản thanh toán hàng tháng thông thường của bạn, thời hạn trả nợ được rút ngắn để phù hợp với ngày nghỉ hưu của bạn. Nếu bạn trúng xổ số và ngày đó là ngày mai, thì tất nhiên hãy trả hết!

Một trong những lý do của tôi để đặt thời điểm thanh toán khoản vay cùng với thời điểm nghỉ hưu là tâm lý học. Khi bạn đang làm việc, tiền lương của bạn là giống nhau hàng tháng. Điều này phù hợp với việc trả tiền cho khoản vay cố định. Nhưng thu nhập từ đầu tư thường là biến động. Nếu người thuê của bạn trong tài sản đầu tư quyết định chây ỳ trả nhà và bạn phải mất vài tháng để qua các thủ tục trục xuất, thu nhập thuê của bạn có thể giảm xuống 0 trong một thời gian. Hiện nay, nhiều chuyên gia khuyên sử dụng chiến lược rút tiền linh động từ danh mục đầu tư của bạn, điều này cũng sẽ dẫn đến thu nhập biến động. Nhưng khoản vay cố định giống như một con cá sấu. Bạn phải nuôi nó; nếu không thì nó sẽ ăn bạn. Những chi phí khác như đi du lịch và ăn uống, những thứ đó có thể điều chỉnh được. Vì vậy, tôi không thích ý tưởng có khoản vay trong thời gian nghỉ hưu, đặc biệt nếu nó chiếm một phần lớn trong chi phí tổng thể của bạn.

Tuy nhiên, thanh toán khoản vay quá sớm cũng có thể gây hối tiếc nếu thị trường chứng khoán đang tăng khi bạn đang tiếp tục đổ tiền vào khoản vay với lãi suất 10%. Nếu bạn vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, vào thời điểm như hiện nay, bạn sẽ được nhắc nhở rằng bạn có thể đầu tư tiền lương của mình vào thị trường để sinh lời cao hơn. Nhưng nếu bạn đã nghỉ hưu, điều đó có nghĩa là tổ yến của bạn đã đủ lớn. Nếu thị trường tăng, tổ yến của bạn tăng lên và bạn sẽ hạnh phúc hơn. Nếu thị trường giảm, bạn đã có một ngôi nhà đã thanh toán hết tiền vay. Đó là lý do tại sao tôi cũng không khuyến khích thanh toán khoản vay quá sớm.

Phiên bản ngắn gọn dành cho trẻ em của tôi: Nếu bạn muốn về hưu sớm và không di chuyển nhiều, hãy mua một ngôi nhà giản dị mà bạn có thể trả tiền cho khoản vay 15 năm và tiết kiệm ít nhất 25% của thu nhập của bạn. Nếu phong cách sống của bạn bao gồm nhiều việc di chuyển, hãy thuê và tiết kiệm 50% thu nhập của bạn.
Xem thêm:

BÀI HỌC VỀ NGHỈ HƯU SỚM #1: TỶ LỆ TIẾT KIỆM

BÀI HỌC VỀ NGHỈ HƯU SỚM #2: KIẾM NHIỀU HƠN VÀ CHI TIÊU ÍT HƠN

Đánh giá post